Die Mietpreisbremse ist beschlossene Sache. In Berlin ist die Deckelung der Wohnungsmieten, mit der der Gesetzgeber die Wohnraumknappheit bekämpfen will, bereits in Kraft getreten. Weitere Großstädte dürften folgen.

Aber wie sollen Wohnungseigentümer die Miete eigentlich künftig regelkonform berechnen? Welche Ausnahmen gibt es? Was ist mit Staffel- oder Indexmietverträgen?
Für viele Vermieter dürften noch zahlreiche Detailfragen offen sein. Auf Grundlage eines fachkundigen Ratgebers aus dem Hause Lexware versuchen wir, die wichtigsten zu beantworten.

Grundsätzlich - in welchen Fällen gilt die Mietpreisbremse?

Seit dem 1. Juni 2015 haben die Bundesländer die Möglichkeit, Gebiete mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen und für diese die Mietpreisbremse in Kraft zu setzen. Bislang ist dies ausschließlich in Berlin geschehen.

Das heißt: Bei Neumietverträgen, die nach dem 1. Juni abgeschlossen werden und für die keine Ausnahmeregelung gilt, muss die Bremse in Berlin beachtet werden. In anderen Städten, in denen die Regel künftig möglicherweise eingeführt wird, ist als Stichtag ebenfalls das Datum entscheidend, an dem die entsprechende Verordnung in Kraft tritt. Der 1. Juni, an dem das Gesetz in Kraft trat, spielt dann keine Rolle mehr.

Ausnahmen - in welchen Fällen gilt die Mietpreisbremse nicht?

Die Mietpreisbremse gilt nicht, wenn auf eine Wohnung eine der folgenden Ausnahmeregelungen zutrifft:
Der Vormieter hat schon mehr bezahlt, als dies aufgrund der Mietpreisbremse zulässig wäre. 
Laut Mietpreisbremse darf die Miete bei einem neuen Mietvertrag nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Das soll übermäßige Erhöhungen bei Mieterwechsel verhindern. Hat allerdings der Vormieter in einer Wohnung bereits mehr als 110 Prozent der ortsüblichen Miete gezahlt, so muss der Vermieter bei der Neuvermietung nicht unter dieses Niveau gehen.
Bei der Wohnung handelt es sich um einen Neubau. 
Die Immobilienbranche hat bei der Entstehung des Gesetzes durchgesetzt, dass Neubauwohnungen von der Mietbremse ausgenommen werden. So soll verhindert werden, dass das Gesetz zu Einbußen bei Investitionen in den Wohnungsbau führt. 
Wichtig: Als Neubau im Sinne des Gesetzes gilt eine Wohnung, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurde. Dabei ist zu beachten, dass Selbstnutzung in diesem Sinne auch als erstmalige Nutzung gilt. Wer also eine Wohnung beispielsweise am 1. Juli 2015 erstmals an einen Dritten vermietet, sie seit Fertigstellung im August 2014 jedoch bereits selbst genutzt hat, fällt sofern er sich in einem Gebiet mit Mietpreisbremse befindet, ebenfalls unter die Deckelung. 
Die Wohnung wurde umfassend renoviert. 
Wohnungen, die umfassen renoviert und modernisiert wurden, sind ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen. dabei sind allerdings kleinere Schönheitsreparaturen nicht ausreichend. Der Gesetzgeber verlangt einen Aufwand, der mindestens einem Drittel dessen entspricht, was für eine vergleichbare Neubauwohnung hätte bezahlt werden müssen.

Konkret - wie wird die Miete gemäß Mietpreisbremse richtig berechnet?

Vermieten Sie eine Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse und gilt keine der Ausnahmeregelungen für Sie, so müssen Sie wohl oder übel in den sauren Apfel beißen und bei Abschluss des nächsten Mietvertrages die neue Regel beachten. Diese lautet: Die Miete darf nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen.
Zunächst stellt sich die Frage, welches die "ortsübliche Miete" ist. Diese finden Sie im örtlichen Mietspiegel, und zwar am besten in der amtlichen Version, die von Ihrer Kommune oder Verbänden herausgegeben werden sollte, und die Sie ihrem Mieter im Zweifel auch vorlegen sollten. Darin sollten Sie eine Tabelle mit Grundpreisen sowie eine Auflistung der möglichen Zu- und Abschläge auf den Wohnwert finden. Das sind die Kalkulationsgrundlagen, die Sie benötigen.

Berechnet wird die erlaubte Miete dann, indem Sie 10 Prozent auf die laut Mietpreisspiegel übliche Nettogrundmiete aufschlagen. Das heißt, Sie nehmen den Betrag ohne gesonderte Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen. Es sei denn, Ihr Mieter zahlt eine Inklusiv- oder Teilinklusivmiete. In dem Fall bildet diese die Grundlage für den 10-Prozent-Aufschlag. Dabei ist zudem zu beachten, dass Garagen oder Stellplätze gegebenenfalls mit eingerechnet werden.

Besonderheiten - was ist mit Staffelmieten oder Indexmieten?

Vor allem Staffelmieten waren bei Vermietern bislang beliebt: Der Vertrag wurde abgeschlossen und die Miete stieg und stieg, ohne weiteres Dazutun.
Das ändert sich künftig: Vermieter, die sich unter der Regelung der Mietpreisbremse befinden, müssen in Zukunft bei jeder neuen Mietstaffel die Höhe der Zahlung mit dem Zulässigen abgleichen: Sie darf nicht mehr als 110 Prozent des Ortsüblichen betragen. Auch an dieser Stelle gelten allerdings Ausnahmen.

Anders verhält es sich bei Indexmietverträgen, für die eigens eine Regelung ins Gesetz geschrieben wurde. Bei Indexmietverträgen einigen sich die Vertragsparteien auf einen Wertsicherungsparameter, nachdem die Höhe der Miete regelmäßig angeglichen wird. Meist handelt es sich dabei um den Preissteigerungsindex des Statistischen Bundesamtes. Dies führt in der Praxis ebenfalls fast automatisch zu regelmäßigen Mietsteigerungen.
Die gute Nachricht: dabei kann es auch bei Bestehen einer Mietpreisbremse künftig bleiben. Laut Gesetz muss die Mietpreisbremse bei Indexmietverträgen - von Ausnahmen abgesehen - lediglich einmalig bei Vertragsabschluss beachtet werden, danach nicht mehr.

Streitfälle - was, wenn die Bremse missachtet wurde?

Vermieter, die trotz Mietpreisbremse bei einem Neuvertrag mehr verlangen, als 110 Prozent der ortsüblichen Miete, müssen die Miete senken und dem Mieter die zu viel vereinnahmte Summe zurückerstatten. Aber nicht freiwillig!
Der Gesetzgeber ist an dieser Stelle - man könnte sagen ausnahmsweise - vermieterfreundlich. Der Wohnungseigentümer kann warten, bis sich der Mieter über die Regelverletzung beschwert. Dabei muss Letzterer sogar noch einiges beachten.

Für eine solche Beschwerde bedarf es dem Gesetz zufolge der Schriftform. Das heißt, eine Email oder gar eine SMS reichen aus, ein Gespräch im Treppenhaus oder ein Anruf nicht. Dabei sollte der Mieter möglichst auch mitteilen, wie hoch die Miete laut Mietspiegel höchstens sein dürfte.